一二线楼市火热，但三四线城市却高库存，竟是因为这个原因！

三四线城市高库存竟是这个原因

资金之所以集聚在一线城市，其实说到底正是因为看重一线城市未来的发展潜力。想要去化三四线城市库存，仍然离不开城镇化的推进和区域经济的健康发展。

针对舆论关注的北上广深等城市房价“暴涨”问题，住房和城乡建设部部长陈政高昨日在十二届全国人大四次会议记者会上表示，目前的一项重要任务是稳定一线城市和部分二线城市房价。他同时指出，目前中国的房地产市场分化严重，而且日趋严重。“一线城市和三四线城市情况大不一样，这就给我们调控带来了挑战，也是重大的课题。”

一面是一二线城市房价高企、房产仍然销售火爆供不应求，一面是三四线城市库存高企、许多楼盘建设多年却一直无人问津。当前楼市的状况正在逐渐分化成为硬币的两面，楼市调控的尴尬正在于，似乎重点放在哪一面都不合适。

而且，一二线城市楼市杠杆上的火热似乎正在变成了“去库存”道路上的拦路虎，为三四线城市的去库存难题更添一重难度。

其实，各项楼市利好政策的出台，比如降低首付比例，提供贷款优惠等等，本意是普惠性的去库存，然而在市场的自发资源配置之下却形成了资金的虹吸效应：资金一致流向那些更具有保值投资前景的一线城市楼市。这不仅对于三四线城市的楼市造成了资金虹吸效应，投资一线城市房产的赚钱效应还很有可能出现对实体产业的抽血。

一二线城市的高杠杆变相加剧了三四线城市的高库存。只有一线城市的高杠杆和资金虹吸效应减弱，三四线城市的去库存才不会成为无源之水。

当前首付贷等“场外配资”叠加的杠杆效应，已经使得一线城市的楼市进入非理性状态。这个时候，监管趋严的政策“冷水”不可或缺。这种冷水的镇静作用也是显而易见的。上周六，央行副行长潘功胜在全国“两会”新闻发布会上首次对首付贷公开表态称，央行与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。本周据媒体报道，相应的首付贷产品已经全面叫停。

要从根本上规避这种调控“指西”市场“向东”的状况，避免陷入高杠杆和高库存并存的双重困境，李克强总理此前所说的“要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策”是相比普惠式的政策利好更为优化的解决方案。

当前楼市分化的情况，需要因地制宜的政策应对，“镇静”楼市过热后，接下来更需要的是分城施策的细化调控。比如不妨可以加大对于三四线城市的政策、特别是税收和信贷方面的支持和利好，而对于一线城市，在打击首付贷等场外配资行为之外，还可以考虑税收和贷款政策上的区域性从紧，抑制投资投机性购房需求。

当然，除了政策应对非理性市场的多样性调控，我们更需要看到的是，资金之所以集聚在一线城市，其实说到底正是因为看重一线城市未来的发展潜力。想要去化三四线城市库存，仍然离不开城镇化的推进和区域经济的健康发展；想要使得货币宽松的水流真正灌溉进实体经济的土地而不是拥挤于楼市和股市的水池，需要的是财政政策如减税等的利好配套，减轻中小企业的负担，使得资金有信心回流至实体产业运营中去。