如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，法院则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，法院应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
什么情况下购房者可以退房
1、开发商五证不全
开发商如果想要把自己所修建的房屋出售出去，那么在出售的时候就需要具备相应的证件才行，因为如果开发商五证不全，那购房者跟开发商签订了购房合同也是无效的，并且开发商五证不全会导致购房者在合同约定的期限内无法得到产权证，所以如果开发商五证不齐全，购房者是可以要求开发商退房并且无需支付违约金。
2、开发商擅自变更规划设计
当购房者已经购买了开发商的房屋之后，如果开发商那边想要对房屋的规划设计进行变更，那么开发商是必须要告知购房者的，并且还要取购房者的同意才行。开发商有变更房屋结构、房屋的用途等行为，而未告知购房者的，那么购房者是有权解除房屋买卖合同并要求开发商赔偿的，而这种情况下，是可以申请退房的，并要求开发商承担相应的违约责任。
3、房屋主体质量不合格
当购房者买了房屋之后都是需要对房屋进行验收的，这是为了防止开发商那边出售有质量问题的房屋给自己，当购房者在进行房屋验收的时候，如果发现室内存在漏水、渗水、墙体裂缝等严重影响居住使用的问题，购房者可以拒收房屋，也可以解除房屋买卖合同并可要求出卖人赔偿。
4、不能办理产权证书
房屋的产权证对于购房者来说肯定是非常重要的东西了，但是现在有些人在买房之后会因为开发商那边的原因而导致自己无法办理产权证，比如一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。
