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三四线城市蔓延“鬼城”危机 日期:2016/2/19 11:25:08 点击:

126日,中国科学院预测科学研究中心发布信息显示,在房地产调控政策保持稳定的情况下,预计2013年全国商品房销售均价走势为前高后低,其中一、二线城市商品房销售均价保持上涨,三、四线城市则出现下跌。

 

机构的这一预测,再次把三、四城市的天量供应和高空置率问题摆到了大家面前。今年刚一开年,贵阳、常州、营口、南通等城市的就先后被曝出供过于求。

 

几年前一些开发商兴冲冲地到三四线城市跑马圈地,2012年大多进入销售期,却发现已经陷了进去。

 

伟业我爱我家集团副总胡景晖在2012年年底参加的几次地产界的聚会上听到了数家房地产企业的抱怨,“他们都在说唐山、烟台、营口等三四线城市,房子卖不动。”

 

贵阳,其住宅待消化库存已高达3490万平方米,而这个城市的人口即使计入流动人口,也才500万人,这样的库存量要消化掉至少需要4年。

 

三线城市南通近4年土地累计成交量超过7500万平方米,消化时间接近15年,其目前人均住房建筑面积达到40.9平方米,远远超过北京、上海等地,住宅供应过剩风险值得关注。

 

常州被称为继鄂尔多斯之后的又一个“鬼城”。有业内人士分析认为,常州楼市库存量太大,空置率太高,未来难有大的发展。不过,常州房管部门则认为,常州楼市供需两旺,不存在“鬼城”一说。

 

然而,统计数据显示,截至去年12月底,常州全市商品房库存量达到1360.26万平方米,同比上升12.85%;全市商品住房可售余量为777.55万平方米,同比上升14.44%。如果按照2012年常州楼市销售速度来看,常州楼市目前的库存量可供常州消化20个月。

 

“预计2013年在供应充足但潜在需求相对较弱的背景下,三四线城市价格不具备上涨动力,仍将继续盘整,部分城市存在严重供应过剩的风险,值得格外关注。”中指院高级分析师许琳说。

 

许琳认为,三四线城市很难连续吸引外来人口进入,单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应,新区建设、土地经营等三四线城市最传统的经营策略,可能在经济调结构、增速下台阶的过程中遭遇巨大的挑战。

 

中原地产市场研究部总监张大伟称,“三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅,很多三四线城市的房地产供应已经超过了当地的需求。”

 

亚豪机构市场总监郭毅认为,有的三、四线城市比较发达,购买力比较强,对房地产市场能够形成一些支撑;而一些经济欠发达的城市,或者前期房价上涨过快的城市就可能会有一些泡沫。

 

城镇化:能否解救三四线城市楼市走出困局

 

事实上,在城镇化背景下,部分房企加速布局三四线中小城市或城镇,视为当下最大机遇之一。

 

“但城镇化不是盖房子,而是从基础设施、生活环境、生存条件等方面进行改变。”聂梅生表示,城镇化的路还很远,不会有人住没有配套的房子的,因此,城镇化不是房地产的救命稻草。

 

“三四线城市如果没有产业的培育,将难以支撑房地产市场的发展。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者,三四线城市对人口、资金的吸纳能力都没有想象中那么强。过去几年,不论是地方政府还是开发商,对三四线城市的发展都作了过于乐观的判断。

 

在陈国强看来,不同的城市面临的房地产风险不同,需要从各自城市的经济基础、产业基础进行研究,从而对房地产开发作出调整。对开发商来说,区域布局要均衡,要参与到三四线城市房地产市场的培育过程中,但不能把重心全放在三四线城市。

 

“城镇化是远水,不可能马上解决那些已经出现房地产市场问题的三四线城市的问题。”陈国强说,中央对城镇化的表态也说明,恰恰是要通过城镇化来调整前几年发展中遇到的问题。

 

对于目前已经出现供大于求的三四线城市,有人认为很危险,也有人有着不同的看法。

 

在张大伟看来,中央近期对城镇化的表态,其实正是强调一二线城市和三四线城市之间的产业布局,培育三四线城市的产业发展,是对经济结构的优化。

 

其实,产业布局对房地产市场的影响不仅仅出现在三四线城市,在一二线城市同样存在,一二线城市建设的“新城”往往也因为没有产业的支撑从而成为“睡城”。

 

在胡景晖看来,未来中国还将有三亿到四亿的人口转移,这些人口不是转移到大城市,而是在百万人口左右的城市,要做到这一点,这些城市就必须有相当的产业支撑。“一二线城市也需要将现有的一些产业转移出去,分解到三四线城市。”

 

从国外的经验来看,当大城市发展到一定程度后往往会出现逆城市化,“中国未来恐怕也会如此,三四线城市的房地产会发展,但基础一定是产业的发展和配套设施的完善。”


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